Así deben ser los apartamentos turísticos en España
El auge del alquiler vacacional exige una revisión urgente del marco regulador de la actividad para ofrecer las máximas garantías a usuarios y propietarios.
El alquiler vacacional se ha convertido en una nueva forma de viajar. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros aumentaron un 3,9% durante los diez primeros meses de 2014. El auge de esta nueva alternativa de turismo y el nacimiento de nuevas plataformas como Alterkeys demandan una revisión urgente del marco regulador de esta actividad para poder actuar conforme a la ley.
En palabras del CEO de Alterkeys, Chema González, "el futuro en el segmento del alquiler vacacional ha de ir ligado a la legalidad, si queremos que sea sostenible en el tiempo y hacer de ello una alternativa seria”.
Hasta el año 2013, el alquiler para uso turístico de las viviendas estaba amparado bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectaba de forma general a toda España. A partir de esta fecha, sin embargo, rige una doble normativa: por una parte a nivel nacional y, por otra, la regulación específica de cada Comunidad Autónoma (CCAA), que adquiere competencias para legislar en esta materia.
Lo cierto es que la ley del alquiler vacacional es muy dispar desde que el Gobierno aprobó la normativa. Comunidades Autónomas como Asturias, Canarias, Cataluña, País Vasco o Valencia han publicado sus propios Decretos de Ordenación y Clasificación de los apartamentos turísticos. La regulación llevada a cabo por estas comunidades es desigual; en algunas CCAA es breve y poco precisa, lo que conlleva una inseguridad jurídica tanto a empresas como a los propietarios de estos alojamientos. En el otro extremo, existen leyes excesivas y que dificultan el ejercicio de la actividad. En definitiva, según señala el CEO de la plataforma de alquiler vacacional Alterkeys, Chema González, tras el análisis de las normativas existentes en el conjunto de España, “la regulación llevada a cabo por estas Comunidades resulta parcial, incompleta y desigual”.
La primera en introducir una regulación propia fue Cataluña, donde los usuarios están obligados a pagar un impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos que se tendrá que presentar ante la Agencia Tributaria catalana. Además, se establece que todos los alojamientos turísticos deben estar registrados en el Registro de Turismo de la comunidad y se fija que el propietario debe asegurarse que el uso turístico de la vivienda no esté prohibido en los estatutos de la comunidad en aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Entre las últimas decisiones adoptadas está la paralización del proceso de concesión de licencias a viviendas en zonas concurridas de la capital, Barcelona.
En la Comunidad de Madrid existe una medida controvertida, como es la prohibición del alquiler de pisos para estancias turísticas menores a cinco noches. Las viviendas turísticas, en esta comunidad, deben ofrecerse al público de forma integral (no por habitaciones) y las viviendas de uso turístico no pueden utilizarse como residencia permanente. A cambio, estas viviendas sí pueden estar en bloques de pisos con otras viviendas que son residenciales.
El alquiler vacacional en Canarias se diferencia de otros por el hecho de que la mayoría de sus viviendas se encuentran en suelo turístico, aunque esto no significa que la regulación en el archipiélago este organizada ni que sea efectiva. Recientemente, se ha creado una plataforma para promover la aprobación de una regulación específica que establezca esta diferenciación.
Por su parte, en Andalucía, prepara su propio borrador de ley en el que la exigencia clave para por la inscripción de las viviendas en un registro de Turismo de Andalucía.
En Asturias, para que el alquiler vacacional sea legal, se deberá ofrecer el alojamiento como mínimo los meses de Julio, Agosto y Septiembre. Es decir, no se puede alquilar el resto de meses si durante el periodo estival no se ofrecen, con lo que un propietario asturiano no podría usar una casa propia en la playa entre julio y septiembre si quiere tener inquilinos el resto del año. Además, su normativa no reconoce los pisos en edificios plurifamiliares como viviendas de uso turístico.
Otro caso es el de Cantabria donde, para ejercer la actividad turística como alojamiento extrahotelero se requiere haber obtenido el alta censal en la Agencia Tributaria y el alta de la empresa en la Seguridad Social. Aunque a simple vista parece una medida coherente, de facto impide la actividad a personas con un régimen especial, como pensionistas, que no pueden dar de alta sus propiedades como vivienda de alquiler turístico.
El gobierno de Baleares también prepara un nuevo decreto turístico en el que se prevé que se incluya la obligatoriedad para los propietarios de pedir permiso a los vecinos para alquilar las viviendas turísticas. Además, prohíbe el alquiler de pisos y viviendas unifamiliares adosadas mientras que, para alquilar una vivienda unifamiliar aislada, esta deberá haber sido construida antes de 1960.
Por su parte, el País Vasco está en fase de preparación de un borrador que permitirá el alquiler de habitaciones sueltas (algo expresamente prohibido en Cataluña, Madrid, Galicia, Cantabria y Asturias). En cuanto a las condiciones, se exige que las habitaciones que se alquilen estén en la misma residencia del titular de la licencia, con un máximo de cinco estancias. El gobierno vasco prohíbe el alquiler de una única vivienda turística, requiriéndose la explotación dos o más viviendas para poder destinarse al tráfico turístico
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, durante los diez primeros meses de 2014 crecieron las pernoctaciones en alojamientos extrahoteleros un 3,9% respecto al mismo periodo del año anterior. Solo en el mes de Octubre, último con datos oficiales, las pernoctaciones superaron los 6,8 millones, siendo Canarias el destino preferido en apartamentos, con más de 2,4 millones de pernoctaciones. La Comunidad de Madrid alcanzó en este mes su mayor ocupación, con un 73,3% de los apartamentos ofertados.
El crecimiento se constata también a través de las empresas que operan en el sector. Como muestra, Alterkeys, que ha aumentado su presencia a 5.200 ciudades europeas con más de 100.000 propiedades y con un crecimiento de 1.300 alojamientos cada semana. En palabras de Chema González, “las cifras y las tendencias evidencian que el consumidor es consciente y ha interiorizado los beneficios de la economía colaborativa y que es una preferencia al alza”.
Además, el máximo responsable de la compañía, de capital 100% español, asegura que “la industria del alquiler vacacional genera economía y empleo”, y señala numerosos informes independientes que han demostrado que si la ley prohíbe el alquiler vacacional, los precios de los hoteles se incrementarán y habrá menos competencia. “En este sentido”, añade, “la finalidad del Gobierno debería ser la de crear un marco jurídico claro en la que tenga cabida formas alternativas de alojamiento, que velen por la calidad del servicio y el bienestar del viajero”.
Con todo, plataformas como Alterkeys sostienen que la solución no es eliminar este tipo de negocio ni privar a los usuarios de esta alternativa, y confía en que aparecerán nuevas situaciones que exigirán una respuesta que permitan que la economía colaborativa prospere, para el bien de la sociedad en su conjunto.